Управляющий партнер МКА «ЮрСити» и адвокат Виктория Шакина рассказала о том, как осуществлять сделки с общим имуществом без согласия супруга.

Разберемся поподробнее, при каких обстоятельствах сделки, совершенные без согласия супруга или бывшего супруга, могут быть признаны недействительными.

Правовой режим совместного имущества зависит от того, находятся ли супруги в браке на день совершения сделки.

Если брак не расторгнут на момент продажи квартиры, то супруг обязан получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга на продажу недвижимого имущества (п. 3 ст. 35 СК РФ).

Пунктом 3 ст. 35 СК РФ предусмотрено, что для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки, по правилам статьи 173.1 ГК РФ.

В свою очередь, в соответствии с п. 2 и 3 ст. 173.1 ГК РФ, сделка может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа. Лицо, давшее необходимое в силу закона согласие на совершение оспоримой сделки, не вправе оспаривать ее по основанию, о котором это лицо знало или должно было знать в момент выражения согласия.

Расторжение брака между супругами не изменяет режима общей совместной собственности супругов на имущество, приобретенное в браке. В то же время, если на момент продажи квартиры брак уже расторгнут, а имущество еще не разделено между бывшими супругами, признать сделку недействительной гораздо сложнее и нужно учесть больше нюансов.

В результате, бывший супруг, как правило, может получить денежную компенсацию его доли в отчужденном после расторжения брака имуществе. Это и есть надлежащий способ защиты права, подтвержденный Верховным Судом РФ в определении от 2 июня 2015 г. N 5-КГ15-47

Так, положения статьи 35 СК РФ относятся только к супругам, и не регулируют отношения между бывшими супругами. Соответственно, получение нотариально удостоверенного согласия на отчуждение бывшим супругом квартиры не требуется, если договор заключен после того, как супруги расторгли брак.

При этом, бывшие супруги приобретают статус участников совместной собственности, регламентация которой осуществляется положениями ГК РФ, в том числе п.п. 2, 3 ст. 253 ГК РФ (что следует из определений Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 16 апреля 2013 года по делу N 5-КГ13-13, от 5 июля 2016 года по делу N 5-КГ16-64, от 25 июля 2017 года N 18-КГ17-105 и др.).

Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом (п. 2 ст. 253 ГК РФ).

В соответствии с п. 3 ст. 253 ГК РФ каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

Следовательно, сделка по отчуждению бывшим супругом общего имущества супругов может быть признана недействительной, если соблюдены 2 условия:

1) Отсутствует письменное согласие бывшего супруга, или волеизъявление в любой форме, на распоряжение данным имуществом;

2) Другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об отсутствии такого согласия.

Очевидно, что доказать данные обстоятельства не всегда просто.

Важно понимать, что оспорить в суде удается только сделки, совершенные с ярко выраженными с нарушениями закона: например, когда супруг продает общую квартиру во время судебного разбирательства по разделу совместно нажитого имущества супругов, или фиктивно продает машину по документам детям или друзьям, но продолжает ей пользоваться сам.

В противном случае, без нотариального согласия даже бывшего супруга на практике сложно доказать, что оно было выражено в какой-либо иной форме.

Это в очередной раз подтверждает, как важно определить судьбу имущества брачным договором, соглашением о разделе имущества или судебным актом, чтобы иметь возможность свободно распоряжаться имуществом, являясь его титульным и единоличным собственником.

По закону, если сделка признана недействительной, возможно применить 2 главных последствия недействительности: супруг может вернуть в свою собственность принадлежащую ему долю отчужденной квартиры или получить денежную компенсацию стоимости доли. Какое из последствий будет применено, зависит и от исковых требований, и от добросовестности приобретателя, которая имеет большое значение.

Так, если приобретатель будет признан добросовестным, то квартира останется в его собственности, а обманутому супругу останется только требовать денежную компенсацию стоимости своей доли с бывшего супруга, который продал квартиру.

Считается, что бывший супруг, сведений о котором не имеется в реестре, должен сам контролировать сохранение за собой права на имущество и позаботиться о его своевременном разделе, или хотя бы добиться того, чтобы в записи ЕГРН о регистрации права на квартиру он был указан как сособственник.

Если же бывший супруг не проявил никакой активности, возлагать неблагоприятные последствия совершения сделки на добросовестных участников оборота нельзя.

Таким образом, бывший супруг, который не принял мер по оформлению своего права собственности, но добился признания сделки о ее продаже недействительной, не вправе истребовать жилье у добросовестного приобретателя, полагавшегося на данные ЕГРН и ставшего собственником законно.

Такой подход был подтвержден и Конституционным Судом РФ в недавнем Постановлении от 13 июля 2021 г. № 35-П «По делу о проверке конституционности пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина Е.В. Мокеева»:

«При признании сделки по распоряжению общим имуществом бывших супругов недействительной как совершенной без согласия одного из них применяются общие положения о последствиях недействительности сделки, т.е. каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость (пункт 2 статьи 167 ГК Российской Федерации).

В случае, если к моменту признания недействительной сделки по распоряжению имуществом, находившимся в совместной собственности, это имущество на основании последовательно совершенных сделок оказалось во владении у иного лица, признание сделки недействительной приводит к тому, что последний приобретатель, ставший собственником имущества, лишается своего права собственности или доли в нем.

Сособственник же, оспоривший первоначальную сделку как совершенную без его согласия, может с точки зрения правоприменительной практики рассчитывать на удовлетворение требования, предъявленного к последнему приобретателю по правилам статей 301 и 302 ГК Российской Федерации».

Следовательно, при покупке квартиры необходимо тщательно проверять, как она была приобретена продавцом, так как приобретатель имущества также несёт риск того, что сделка будет признана недействительной, а имущество будет истребовано.

Из судебной практики можно привести 2 знаковых примера.

Первое дело связано с тем, что при рассмотрении дела о разделе квартиры как совместно нажитого имущества истец узнал, что ответчик подарила спорную квартиру сыну после получения иска (определение Второго кассационного суда от 31 мая 2022 г. по делу № 8г-11493/2022).

Второй кассационный суд отметил, что суд первой инстанции неверно применил к спорным правоотношениям ст. 35 СК РФ, поскольку в данном случае на момент совершения сделки стороны не являлись супругами и нотариального согласия от истца не требовалось.

К спорным правоотношениям необходимо применить п. 3 ст. 253 ГК РФ, поскольку после расторжения брака стороны приобрели статус участников совместно собственности в силу того, что спорная квартира является общим имуществом, совместно нажитым в период брака, и подлежит разделу между супругами. Поскольку истец зарегистрирован по адресу спорной квартиры, откуда вынужден был выехать из-за конфликтных отношений между сторонами, в связи с чем доверительные отношения между сторонами отсутствовали, ответчик и ее сын должны были знать о несогласии истца на распоряжение общим имуществом, путем заключения договора дарения, на основании чего спорная сделка является недействительной с применением последствий недействительности сделки в силу несоответствия положениям ст. 253 ГК РФ.

Во втором деле Верховный Суд обратил внимание на то, что нужно правильно заявлять исковые требования и выяснять, куда были потрачены денежные средства от продажи квартиры в браке (определение ВС РФ № 69-КГ23-4-К7 от 13.06.2023 г.).

Так, супруг Босбород А.Г. в период брака приобрел и продал квартиру без нотариально удостоверенного согласия супруги Патриной Т.Г., в связи с чем она просила суд взыскать с ответчика половину стоимости проданной им квартиры – в размере 2,5 млн. руб.

Суды трех инстанций согласились, что данное требование подлежит удовлетворению, а Верховный Суд отменил судебные акты в части взыскания компенсации за проданную квартиру и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, отметив следующее:

1) Специальное правовое последствие продажи недвижимого имущества без нотариально удостоверенного согласия супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ) – это право супруга, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение одной из предусмотренных этим пунктом видов сделок не было получено, оспаривать действительность такой сделки в судебном порядке. Однако требований о признании сделки недействительной истица не заявляла.

2) Суды не установили обстоятельства расходования денежных средств, полученных от продажи квартиры.

В том случае, если один из супругов ссылается на отчуждение другим супругом общего имущества или его использование вопреки воле другого супруга и не в интересах семьи, то по общему правилу именно на него возлагается обязанность доказать данное обстоятельство.

Квартира была продана ответчиком в период брака и денежные средства от ее продажи были также получены им в период брака.

Именно на истицу, заявившую требования о взыскании с ответчика компенсации половины стоимости квартиры, законом возложена обязанность доказать, что супруг распорядился совместным имуществом не только в отсутствие согласия другого супруга, но и что денежные средства потрачены им не в интересах семьи.

«При этом сам по себе факт реализации ответчиком жилого помещения в 2015 г. в период брака сторон в отсутствие нотариально удостоверенного согласия супруги с учетом сохранения сторонами брачных отношений на протяжении последующих лет и соответствующих семейных нужд и интересов, дальнейшего приобретения общего имущества, в том числе недвижимого, не может свидетельствовать о распоряжении Бособродом А.Г. совместно нажитым имуществом сторон - денежными средствами, полученными от продажи квартиры также в период брака, - в собственных интересах и без согласия Патриной Т.Г.», отметил Суд.

Таким образом, все обстоятельства дела имеют важное значение для разрешения спора.

Есть и еще один способ защиты права супруга, без согласия которого было продано совместно нажитое имущество.

Напомню, что в июле 2022 года были внесены изменения в п. 2 ст. 39 Семейного кодекса РФ. Применительно к недействительности сделок, совершенных с общим имуществом супругов, данное нововведение дает судам полномочия прямо применять отступление от равенства долей супругов в общем имуществе в качестве защиты.

Так, если по закону требовалось согласие супруга на сделку, но оно не было получено, а имущество продано, то суд сможет уменьшить долю недобросовестного супруга-продавца, а долю пострадавшего супруга увеличить.

Однако для этого необходимо оспорить сделку по правилам ст. 173.1 ГК РФ. И только в случае признания сделки недействительной у потерпевшего супруга возникает право воспользоваться положениями п. 2 ст. 39 СК РФ, если судом не были применены последствия недействительности.

Важно иметь в виду, что изменения применяются к отношениям, возникшим после дня вступления закона в силу 1 сентября 2022 года.

На изменения закона уже начал обращать внимание судов Верховный Суд РФ: в одном из споров он отметил, что отступление от равенства долей позволяет исключить возложение неблагоприятных последствий разногласий, имевшихся между супругами на момент совершения сделки или возникших впоследствии, на добросовестных участников оборота (определение СКЭС ВС РФ от 15 августа 2023 года N 305-ЭС23-8438).

Итак, при совершении сделки с общим имуществом супругов, необходимо обращать внимание на то, состоит ли супруг-продавец в браке на момент совершения сделки. Если брак не расторгнут, то на отчуждение недвижимости как общего имущества необходимо получить нотариально удостоверенное согласие супруги. Если брак уже расторгнут, то такое согласие также должно быть, однако не обязательно должно иметь нотариальную форму. Кроме того, необходимо обращать внимание на добросовестность приобретателя имущества супругов и сроки исковой давности.