Управляющий партнер МКА «ЮрСити» Виктория Шакина и юрист Анастасия Тарбеева рассказали о выборе юридического инструмента и особенностях заключения договора с пожилыми собственниками недвижимости

Сделки с пожилыми людьми как собственниками недвижимости сопряжены с особыми рисками – как для самих пожилых людей, так и для приобретателей недвижимости. В силу возраста, пожилые люди нуждаются в особой защите. Многие из них одиноки, не имеют ни детей, ни близких родственников, которые могут осуществлять уход за пожилыми людьми.

В то же время, возможность пожилых людей извлекать пользу из собственной недвижимости существенно ограничена: они могут пользоваться ей в период жизни, но понимают, что после смерти передать ее будет некому, и принадлежащее имущество перейдет государству как выморочное, без какой-либо дополнительной пользы для собственника.

В связи с этим один из распространенных способов использования недвижимости для пожилых людей – это вступление в правоотношения ренты. Многие из собственников согласны после своей смерти передать квартиру тем людям, которые готовы взять на себя обязанности по содержанию пожилого человека, уходу за ним, готовы составить компанию и обеспечить безопасность. Как правило, такими людьми становятся добросовестные граждане: например, дальние родственники, друзья, соседи, ученики, которые готовы оказать помощь, за которую пожилые люди готовы вознаградить тем, что имеют – недвижимостью.

Однако обе стороны подобных отношений не всегда ведут себя добросовестно. Со стороны плательщиков ренты встречаются преступные лица, которым удается обмануть пожилых людей, обманным путем завладеть недвижимым имуществом, а затем лишить бывшего собственника возможности проживать в нем или способствовать более скорому наступлению смерти. С другой стороны, пожилые люди как получатели ренты также далеко не всегда ведут себя добросовестно, могут изменить первоначальное решение передать недвижимость из-за недостатков получаемой помощи, под влиянием других лиц (например, наследников), или ввиду собственных психических расстройств или других состояний, которые влияют на выражение воли. Тогда человек, который вложил свои средства и потратил свое время на уход за пожилым человеком, рискует лишиться обещанного вознаграждения без оснований и возмещения вложенных усилий.

Тем не менее, вступать в правоотношения ренты можно и нужно, если в определенных жизненных ситуациях сложились условия, благоприятные для обеих сторон. При этом важно учесть возможные риски, чтобы инструмент стал эффективным на практике, сделка была устойчивой к оспариванию и достигла цели.

Исходя из многолетнего опыта юридической и судебной практики, в настоящей статье стоит подробнее рассмотреть более подходящие юридические инструменты для оформления правоотношений ренты, самые распространенные риски, которые существуют для обеих сторон в связи с выбором конкретной формы юридического закрепления правоотношений ренты, а также способы минимизации таких рисков.

1. Участие нотариуса не является гарантом правильности выбора природы сделки и минимизации рисков оспаривания.

Большинство судебных споров связаны с выбором договора, не соответствующего природе сделки: подразумевая одни правовые последствия, стороны подписали договор, который влечет совершенно другие правовые последствия. Так, подразумевая правоотношения ренты, пожилой человек может ограничиться составлением завещания, либо стороны могут заключить договор дарения, купли-продажи, ренты, пожизненного содержания с иждивением. Очевидно, что каждый из перечисленных инструментов имеет разную природу и влечет различные юридические последствия.

Поскольку договор ренты подлежит нотариальному удостоверению в силу положений ст. 584 ГК РФ, то, как правило, нотариус обязательно принимает участие в оформлении сделки. Принято считать, что нотариус является гарантом безопасности сделки, который обязан проверить не только дееспособность сторон, принадлежность им имущества, но и убедиться, что стороны заключают именно ту сделку, на которую направлена их воля, и подписывают соответствующий договор.

В то же время, на практике участие нотариуса далеко не всегда является гарантом корректности определения природы сделки: нотариус может удостоверять как договор ренты и пожизненного содержания с иждивением, так и завещание, договоры купли-продажи и дарения. В результате, распространены случаи, когда пожилые люди в присутствии нотариуса заключают сделку, отличную от ренты. Причиной ошибки может являться как небрежность нотариуса, который не вдавался в подробности и не выяснил действительные намерения сторон сделки, так и легкомыслие самих сторон сделки, которые ввели нотариуса в заблуждение и не раскрыли всю достоверную информацию о своих намерениях ввиду различных причин.

Так, даже договор, заключенный у нотариуса, может привести к негативным последствиям для обеих сторон сделки: договор может не исполняться должным образом, быть признан недействительным в судебном порядке либо не соответствовать правоотношениям ренты, в результате чего пожилой человек рискует лишиться единственного жилого помещения без какого-либо возмещения, а желающий ухаживать за ним человек рискует вложить средства, силы, время и не получить вознаграждения, на которое рассчитывал.

1. Пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением: сходства и различия.

Представляется, что более соответствующими юридическими формами для оформления правоотношений ренты, при которых пожилой человек после своей смерти передает свою недвижимость в собственность лица, ухаживающего за ним, являются договор пожизненной ренты и договор пожизненного содержания с иждивением.

Правовое регулирование правоотношений ренты и пожизненного содержания с иждивением в подробностях установлено главой 33 Гражданского кодекса РФ. Стоит обратить внимание на главные черты сходств и различий между двумя институтами, которые имеют важные практическое значение для выбора инструмента, распределения рисков сторон.

Понятие договора ренты установлено в ст. 583 ГК РФ. В соответствии с п. 1 указанной статьи, по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. Согласно п. 2 ст. 583 ГК РФ по договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Понятие договора пожизненного содержания с иждивением закреплено в ст. 601 ГК РФ. Так, по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено правилами параграфа 4 гл. 33 ГК РФ.

Важно понимать, на что стоит обратить внимание при заключении сделки и выборе договора ренты или договора пожизненного содержания с иждивением.

Сходство этих договоров состоит в том, что в обоих случаях пожилой человек передает право собственности на свою квартиру другому лицу в обмен на получение постоянной компенсации при жизни.

Различие состоит в том, в каком виде будет предоставляться компенсация. Так, в первую очередь при заключении подобного договора необходимо определиться, какой объем помощи стороны сделки ожидают давать и получать: только в денежном выражении или в том числе в виде определенных действий по уходу и оказанию помощи. При заключении договора пожизненной ренты пожилой человек получает только ежемесячные денежные платежи (например, плательщик ренты перечисляет ему на банковскую карту по два прожиточных минимума в месяц), в то время как в случае заключения договора пожизненного содержания с иждивением необходимо не только оплачивать ренту в денежном выражении (денежное выражение может осуществляться в виде покупки лекарств, продуктов, одежды и др.), но и осуществлять уход за пожилым человеком.

Конструкция договора пожизненного содержания с иждивением предусмотрена для тех пожилых людей, которым важнее внимание: они одиноки и не имеют родственников, наследников, им недостаточно получения денежных средств и необходимо личное общение и уход. Такие пожилые люди не справляются самостоятельно с обеспечением базовых потребностей, и желают, чтобы неравнодушные люди были готовы не только выплачивать денежные средства, но и приходить к ним домой, ухаживать за ними, помогать мыться, прибираться, готовить еду, могли составить компанию, содержать помещение в надлежащем состоянии, оплачивать ЖКУ, а иногда – после смерти пожилого человека обеспечить достойные похороны и оплатить ритуальные услуги. В связи с этим для заключения договора пожизненного содержания с иждивением предельно важно, чтобы между сторонами были доверительные отношения и личный контакт: пожилой человек не боялся причинения вреда, а лицо, желающее ухаживать, было готово нести бремя и не испытывало отвращения. Именно такой вид договора в первую очередь вызывает трудности в случае смерти плательщика ренты и перехода его обязанностей к наследникам, которые являются посторонними людьми для получателя ренты, о чем мы подробнее поговорим в дальнейшем.

Часто пожилые люди не понимают разницу и заключают договор ренты, ожидая помощи и ухода. Так, например, в определении судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 5 февраля 2013 г. N 5-КГ12-86 описано дело, в котором при заключении сделки получатель ренты думала, что она будет получать необходимый ей уход и достойные материальные выплаты, позволяющие приобретать необходимые лекарства и оплачивать услуги сиделки. Истец указывала, что в силу возраста, наличия заболеваний и низкого образовательного уровня не знала, что такое пожизненная рента и каков «минимальный размер оплаты труда», указанный в договоре в качестве рентного платежа. Верховный Суд РФ пришел к выводу о том, что суды нижестоящих инстанций неправомерно не учли данное обстоятельство в контексте спора о признании договора недействительным, и постановил направить дело на новое рассмотрение.

Так, во многих случаях для пожилого человека является более подходящей конструкцией именно договор пожизненного содержания с иждивением, – который в то же время влечет больше рисков для лица, желающего ухаживать за ним. Доверительный характер отношений и объем закрепленных обязанностей по уходу может стать основным источником конфликтов сторон. Важно понимать, что если единственная обязанность плательщика пожизненной ренты состоит в перечислении денежных средств, то доказать ее исполнение легко, в то время как договор пожизненного содержания с иждивением проще расторгнуть в связи с неисполнением – отсутствием ухода в полном объеме.

На практике зачастую именно пожилой человек является инициатором обращения в суд с иском о признании договора недействительным, при этом поводом для обращения в суд служит то, что находятся другие заинтересованные лица, которые настраивают пожилого человека против плательщика ренты: например, внучка приходит к бабушке и внушает, что недостаточно продуктов, которые приносит ухаживающее лицо, окна помыты им неправильно и т.д., и бабушка принимает решение расторгнуть договор ренты через суд.

В связи с этим в целях безопасности плательщику ренты рекомендуется соблюдать юридические тонкости исполнения договора пожизненного содержания с иждивением: ежемесячно подписывать подробные акты об исполнении обязанностей с указанием всех совершенных действий, сохранять чеки о приобретении лекарств, продуктов, оплате коммунальных услуг и иной помощи, ставить отметку о посещении врачей вместе с пожилым человеком и так далее. В случае, если по соглашению сторон уход был заменен на денежные средства, то необходимо составлять расписки о получении денежных средств.

Кроме того, важно иметь в виду, что в процессе исполнения стороны могут изменить природу договора, например, изменить пожизненное содержание с иждивением на пожизненную ренту. Пожилым людям стоит обратить особое внимание на такую возможность ввиду следующего. Может быть так, что в соответствии с договором содержания с иждивением плательщик ренты обязан ежемесячно предоставлять получателю ренты денежные средства в размере трех прожиточных минимумов, приобретать лекарства на сумму не менее двух прожиточных минимумов, гулять с ним и посещать массовые мероприятия один раз в неделю. Вместе с этим, получатель ренты принимает активное участие в программе «Московское долголетие» и приходит к выводу о том, что не нуждается в помощи в виде ухода. В связи с этим плательщик ренты предлагает ему заменить уход на денежное выражение. Пожилой человек составляет расписку, в которой указывает: «прошу заменить уход в виде <…> на пожизненное денежное содержание в размере <…>». С точки зрения нужд пожилого человека и интересов плательщика ренты такое изменение представляется обоснованным. С другой стороны, впоследствии такой договор сложно вернуть в первоначальное состояние и обратно заменить денежное содержание на уход, когда у пожилого человека снова возникнет такая необходимость. В связи с этим с точки зрения получателя ренты, который нуждается в уходе, не рекомендуется составлять такие расписки.

1. Подмена ренты завещанием: в чем риск?

Главное отличие между рентой и завещанием состоит в том, что первая сделка является двусторонней, а вторая – односторонней. Теоретическое различие имеет существенное значение для практики, на которое не всегда обращают внимание стороны. В результате многие пожилые люди ограничиваются составлением завещания вместо заключения договора ренты.

Недостаток такой формы как завещание для пожилых людей состоит в том, что у лица, избранного в качестве наследника по завещанию, отсутствует корреспондирующая обязанность по выплате содержания пожилому человеку и оказанию ему помощи, в связи с чем такого наследника нельзя принудить к оказанию помощи или привлечь к ответственности за неисполнение.

В то же время для людей, желающих ухаживать за пожилыми людьми, существенным недостатком является отсутствие правовой определенности. В связи с тем, что завещание является односторонней сделкой, завещатель может в любой момент изменить или отменить завещание. У человека, который ухаживает за пожилым лицом, отсутствует возможность проверить, действительно ли составлено завещание в его пользу и не изменено ли оно. В результате, во многих подобных случаях после смерти пожилого человека становится известно, что завещание не составлялось вовсе, либо было изменено.

Договор пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением является двусторонним, в связи с чем не подразумевает свободного отказа в одностороннем порядке: получатель ренты может оспорить его только в случае существенного нарушения условий договора, если других общих оснований недействительности сделок не имеется.

Даже в случае, если после смерти пожилого человека будет известно, что имеется завещание в пользу лица, которое ухаживало за ним, то необходимо учитывать риск возникновения спора с другими наследниками умершего. Как правило, такие наследники обращаются в суд с иском о признании завещания недействительным, – например, ввиду того, что пожилой человек не мог руководить своими действиями вследствие психического заболевания, о котором ухаживающему человеку ничего не было известно. В таком случае, факт оказания помощи или выплаты денежного содержания не будет являться юридически значимым обстоятельством, с которым бы связывалась действительность завещания. В результате, человек, который много лет вкладывал деньги, средства, время, рискует лишиться возмещения в виде недвижимости, которое ожидал получить.

Разумеется, многие люди бескорыстно ухаживают за соседями, учителями, знакомыми пожилыми людьми. В таком случае им рекомендуется отчетливо понимать бескорыстный характер своей помощи, который не восполняется обещанием пожилого человека по составлению завещания.

Кроме того, различие между рентой и завещанием заключается в том, что в случае с завещанием недвижимое имущество переходит в собственность наследника с момента открытия наследства (по общему правилу — с момента смерти наследодателя), в то время как заключение договора пожизненной ренты с передачей недвижимости предусматривает переход права собственности к плательщику ренты с момента заключения договора и регистрации права собственности в ЕГРН. Данное обстоятельство является дополнительной гарантией прав плательщика ренты: помимо самого факта перехода права собственности, плательщик ренты избежит расходов, связанных со вступлением в наследство, например, по выплате нотариального тарифа, который рассчитывается в процентном отношении от стоимости недвижимости и может составлять значительную сумму денежных средств.

1. Рента как обременение и обеспечение: связанные риски.

Рассматриваемые нами виды ренты предполагают передачу недвижимости в собственность плательщика ренты с момента заключения договора. В связи с этим, особое значение имеет вопрос о том, какие гарантии исполнения обязательств предусмотрены для получателя ренты.

В соответствии со ст. 586 ГК РФ рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества. Выплата ренты обеспечивается правом залога на имущество, которое возникает у получателя ренты в качестве обеспечения обязательства плательщика ренты (п. 1 ст. 587 ГК РФ).

Таким образом, рента предполагает обременение имущества, аналогичное ипотеке, при котором квартира переходит в собственность другого лица с существенными особенностями правового режима, которые выступают в качестве гарантии исполнения обязательств для пожилого человека.

Более того, условие об обеспечении является существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества. Так, в договоре должна быть предусмотрена обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств (статья 329) либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств (п. 2 ст. 587 ГК РФ). Данное условие имеет важное значение для плательщика ренты: получатель ренты вправе расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков, связанных с расторжением договора, если плательщик ренты не предоставил обеспечение исполнения обязательств или не застраховал риск ответственности, а также в случае, если он утратил обеспечение или ухудшил его по условиям, за которые получатель ренты не отвечает (п. 3 ст. 587 ГК РФ).

Как правило, обременение прекращается со смертью получателя ренты, и сам по себе факт его смерти не вызывает сложностей с точки зрения регистрации прекращения обременения, поскольку достаточно предоставить свидетельство о смерти получателя ренты в Росреестр.

С другой стороны, в случае смерти плательщика ренты обременение становится высоким риском как для получателя ренты, так и для наследников первоначального плательщика ренты. К наследникам переходит не только право собственности на квартиру, но и обязанности по договору ренты, поскольку обременение сохраняется. В случае с договором пожизненного содержания с иждивением между пожилым человеком и первоначальным плательщиком ренты имелись доверительные отношения, однако его наследники могут быть посторонними для пожилого человека людьми, которые равным образом обязаны осуществлять уход, приходить в квартиру, готовить еду, мыть пожилого человека и так далее.

Так, получатель ренты должен знать и понимать, что в случае смерти первоначального плательщика ренты обязанность по его содержанию, уходу переходит к наследникам плательщика ренты. Получатель ренты сохраняет право пользования недвижимостью, которую передал в собственность по договору ренты, однако ухаживать за ним будут наследники. В то же время, плательщику ренты при заключении подобного договора стоит задуматься о том, смогут ли его наследники продолжать исполнять обязанность, которую он взял на себя перед пожилым человеком в случае возможной смерти плательщика ренты раньше получателя.

В связи с этим смерть плательщика ренты часто становится одним из поводов к обращению в суд с иском о расторжении договора ренты по любым основаниям. Подобное дело было рассмотрено Раменским городским судом Московской области (заочное решение от 14.08.2023 N 2-4182/2023). Собственник квартиры заключил договор дарения квартиры в пользу брата, при этом в момент заключения договора было достигнуто устное соглашение о том, что одаряемый во всем помогает дарителю и в обмен на подаренную трехкомнатную квартиру приобретает дарителю однокомнатную квартиру. Однако затем одаряемый умер, не исполнив данное общение, и даритель обратился с иском к его наследникам о признании сделки дарения квартиры недействительной. Нотариус поддержала истца, предоставила суду письменные пояснения, в которых подтвердила данные обстоятельства заключения договора. Кроме того, суд установил, что даритель являлся глухонемым инвалидом, в силу состояния здоровья мог заблуждаться относительно природы сделки и значения своих действий, поскольку договор дарения был заключен без участия сурдопереводчика. Также суд учел, что истец продолжал пользоваться квартирой, был зарегистрирован в ней, нес бремя содержания. Иск был удовлетворен, сделка признана недействительной.

Кроме того, необходимо учитывать, что продажа или дарение обремененной недвижимости не освобождает первоначального собственника и плательщика ренты от исполнения обязанностей по договору: у него сохраняется субсидиарная ответственность, поскольку в силу п. 2 ст. 586 ГК РФ лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность (ст. 399 ГК) по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если Гражданским кодексом РФ, другим законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству.

Во второй части статьи мы продолжим рассмотрение темы актуальных проблем, связанных с правоотношениями ренты с пожилыми собственниками квартир. В частности, подробное внимание будет уделено рискам, связанным с использованием конструкций договоров дарения и купли-продажи для оформления таких правоотношений. Мы в деталях обратим внимание на особенности судебной практики по вопросу признания таких сделок недействительными, а также расскажем о дискуссионном вопросе рисков, которые возникают из брачных отношений обеих сторон договора ренты.

Источник: zakon.ru