Старший партнер МКА «ЮрСити» и адвокат Виталий Шакин рассказал, как правильно составить договор купли-продажи гаража

Договор купли-продажи для сделок с гаражами составлять нужно. Это один из ключевых документов, который фиксирует, что продавец обязуется передать гараж покупателю за определенную сумму [1]. Кроме того, ДКП послужит основанием для перерегистрации права собственности на гараж (если это возможно) [2]. Тип постройки значения не имеет. Оформить рукописный ДКП стоит даже на металлическую ракушку. Так можно обезопасить себя на случай мошенничества и возможных претензий продавца.

С точки зрения закона гаражи как имущество бывают двух видов:

движимое имущество. К нему относятся некапитальные постройки без прочной связи с землей. Это те самые гаражи-ракушки, различные сборно-разборные конструкции или металлический бокс, который просто стоит на грунте. Объектом недвижимости такой гараж не является и государственной регистрации не подлежит [3]. Но земля под ним — может. Поэтому сделку надо фиксировать. В теории купить, например, ракушку можно просто с рук, как любую другую вещь на сайте по перепродажам. То есть отдать продавцу деньги и увезти ее к себе на участок. Но и в этом случае лучше обезопасить себя ДКП;
недвижимое имущество. На такой тип объектов ДКП обязателен. На основании договора новый владелец оформит его на себя. Как правило, составляют два экземпляра — для покупателя и продавца. Если гараж в кооперативе, то может потребоваться третий — председателю. Отдельно в таких сделках придется уточнить тип земель и их статус под постройкой. Не исключено, что купить получится только сам гараж, а земля, например, находится в аренде.

Как оформить гараж по амнистии. Инструкция

Как составить договор купли-продажи гаража

Фото: www.v2b.ru

Договор купли-продажи гаража составляют продавец и покупатель. Обязательных требований к ДКП для таких сделок нет, а в Сети можно найти готовые шаблоны. Важно: каждая сделка индивидуальна, поэтому набор пунктов и условий будет отличаться. Расскажем, что должно быть в договоре купли-продажи гаража и о его структуре:

1. Шапка

Указывают место, где составили ДКП, — название города, поселка. Также приписывают актуальную дату: в формате день/месяц/год.

2. Данные сторон

Это вводная часть, или преамбула, содержащая основные данные продавца и покупателя:

полное ФИО;
паспортные данные: кем выдан, когда, серия и номер, код подразделения;
прописка: постоянная или сведения о временной регистрации.

Если ДКП заключает представитель стороны, то нужно указать его данные, а также номер и тип документа, на основании которого он действует от лица продавца или покупателя.

3. Предмет договора

Это основная часть, раскрывающая все характеристики гаража и земельного участка под ним. Что нужно указать:

точное наименование постройки: металлический гараж, ракушка, каменная постройка, бокс и т. д.;
кадастровый номер постройки, если гараж зарегистрирован, а также его номер в ГСК;
размеры и адрес: общая площадь, точный адрес гаража, если гараж расположен в кооперативе, то нужно указать название последнего и адрес регистрации;
тип земель: статус земли, тип использования. Для земли в собственности обязательно указывают кадастровый номер участка. Аналогично прописывают, в каком статусе земля перейдет новому владельцу — с перерегистрацией или с правом аренды;
наличие обременений: в ДКП продавец гарантирует, что земля и гараж не являются предметом спора с третьими лицами, они не находятся в залоге или аресте.

Виталий Шакин, к. ю. н., адвокат, старший партнер МКА «ЮрСити»:

Как правильно составить договор купли-продажи гаража

— В договоре купли-продажи недвижимости указывают характеристики объекта, которые позволяют идентифицировать его, чтобы не было сомнений, что продается именно эта недвижимость. Основой является кадастровый номер. Если его нет, то и зарегистрировать переход права собственности вы не сможете.

В ДКП гаража должен передаваться не только гараж, но и земельный участок. Поэтому в договоре речь идет о характеристиках как самого строения, так и земельного участка, на котором оно расположено.

Обычно указывают все данные об объекте недвижимости, которые содержатся в выписке из ЕГРН или в свидетельстве о праве собственности. Соответственно, это и категория земли, и адрес, и площадь, и обременения, и основания возникновения права собственности у продавца.

4. Цена и порядок оплаты

В этом разделе раскрывают финансовую сторону сделки. В ДКП на гараж нужно указать следующее:

стоимость гаража: в рублях или другой валюте, если сделка проходит за пределами России;
сведение о выплаченном пае: для гаражей в составе кооператива;
условия передачи: в какой момент и после чего продавец получит сумму. Например, после перерегистрации права в Росреестре. В этом случае необходимо уточнить, где до этого будут находиться деньги (как правило, это банковская ячейка);
информация об авансе и задатке: если покупатель передает продавцу некую сумму в момент составления ДКП, ее нужно указать в договоре. Надо уточнить, идет ли она в счет оплаты и можно ли ее вернуть, если сделка сорвется.

Виталий Шакин:

— Если объект был в залоге, но сейчас залога нет, не нужно указывать это, так как на данный момент объект передается свободным от обременений, что и следует указать. Если залог сохранился и покупатель согласен с ним, то в договоре указывают на это со ссылкой на документы.

То же касается и обязательств продавца по оплате взносов в кооператив, уплате налогов и т. п. По закону до перехода права собственности на объект нести бремя всех подобных платежей — обязанность продавца, но покупателю лучше проверить, что все долги продавцом погашены. Это избавит от необходимости объяснений, например, с председателем кооператива. Поэтому в договоре можно просто прописать, что продавец не имеет задолженности по таким-то платежам, что будет основано на предварительно изученных покупателем документах продавца.

5. Условия передачи

В этой части прописывают порядок передачи гаража. Как правило, это делают на основании акта приема-передачи. Также в ДКП можно прописать состояние гаража, указав на какие-то неисправности в нем. Так покупатель будет уверен, что с момента заключения ДКП и до закрытия сделки имущество осталось в прежнем виде.

Виталий Шакин:

— Следует отразить в договоре те характеристики, которые могут иметь значение для стороны. Например, для продавца будет важно, что покупатель осмотрел объект, видел, что крыша повреждена, ворот нет, но покупатель согласен принять объект в таком состоянии. Это избавляет продавца от претензий покупателя в будущем.

Покупателю важно отразить, что права на объект не имеет кто-то иной, что всю информацию о состоянии объекта продавец сообщил, так как если будут выявлены какие-то недостатки в имуществе, то покупатель вправе потребовать возмещения убытков, уменьшения стоимости объекта.

6. Заключительные положения

Общие сведения о том, когда ДКП вступает в силу, в скольких экземплярах он составлен. В конце стороны снова указывают дату и ставят свои подписи с расшифровкой.

Виталий Шакин:

Закон не запрещает по усмотрению сторон сделать приложением к договору еще какой-либо документ. Но это не соответствует сложившейся практике и усложняет процесс регистрации. Поэтому если и бывают приложения к такому договору, то это могут быть график оплаты, акт приема-передачи объекта недвижимости.

Источник: realty.rbc.ru