Как правильно составлять опись имущества по договору аренды

Законодатель не утвердил жестких форм такого документа, как опись имущества, и не определил, должна ли она быть отдельным приложением к договору аренды или находиться прямо в тексте договора.

Исходя из значимости данного документа (если стороны его решили составить) - лучше всего составлять опись имущества отдельно. Это позволит не перегружать сам договор аренды и одновременно сосредоточиться на описании имущества, которое передаётся арендатору, отдельно фиксируя состояние того, что передаётся. Безусловно, что значимость такого документа зависит от целей и задач, которые преследуют стороны и содержания самого договора. Так, если арендодателю важно, чтобы имущество было возвращено в исправном состоянии и оно было именно тем, которое передавалось/находилось на момент подписания договора в квартире, то в таком случае стоит потратить время на детальное описание того, что важно арендодателю и в сохранности чего арендатор опасается (несёт риски по утрате и повреждению). Например, следует зафиксировать марку и модель кондиционера, чтобы при возврате сразу проверить, не было ли замены данного оборудования на менее качественное (японского производителя на таиландского). Изложенное также относится и к порядку подписания сторонами документов по аренде коммерческого помещения: офисного и т.п.

Поскольку сама по себе опись является вспомогательным документом по отношению к первичному документу – договору аренды, и по сути – это приложение именно к договору аренды, являющееся его неотъемлемой частью, соответственно оформление описи следует тому условию, о котором стороны договорились в отношении оформления договора аренды. Поэтому, если стороны решили заверить договор аренды у нотариуса, то и приложения к нему, в том числе опись, следует заверить у нотариуса. В теории такая необходимость также может возникнуть, если бы закон требовал заверять договор аренды у нотариуса. И конечно, хотя таких требований нет, составлять опись имущества лучше со специалистом, например, с адвокатом, который исходя из знания положений договора аренды поможет предусмотреть все нюансы и избежать риски, связанные с некачественной описью. Если речь идёт об эксклюзивных вещях, то лучше пригласить ещё и специалиста, который поможет описать те характеризующие признаки, которые относятся к данному имуществу. Например, антикварная люстра на потолке, требует описания года производства, описания материалов всех элементов и их стоимости.

Также как к самой форме, аналогично не установлено каких-либо требований в отношении порядка составления описи имущества, того, что и как должно быть отражено в ней. Здесь стороны сами решают, какие значимые условия зафиксировать в документе. В квартире может находится достаточно большое количество ценного для арендодателя имущества и, желая получить его обратно в сохранности, ему лучше всего озадачиться тем, чтобы описать то, что он передаёт в пользование арендатору вместе с квартирой (офисом). Точно так же арендатору лучше детально описать состояние имущества, если по условиям договора он несёт ответственность за сохранность того, что находится в помещении, и обязан возвратить в том состоянии, в котором оно было ему передано. Детальное описание имущества избавит стороны от споров и претензий, если по окончании договора аренды возникнут вопросы в отношении имущества. Точнее сказать, это позволит быстрее определить кто прав, если спор будет касаться именно состояния/качества/характеристик возвращаемого имущества.

Исходя из складывающейся практики оформления арендных отношений и судебных споров, можно определить несколько правил, которые стоит соблюдать при составлении описи имущества. Прежде всего, описание должно позволять идентифицировать имущество, то есть, например, однозначно определить, что имелась в виду именно такая-то вещь. Когда составляется опись имущества в квартире, конечно, обычно речь идёт об оборудовании, технике, мебели. Если это оборудование, то стоит указать его марку, модель, год выпуска, цвет, размеры и т.п. (переписать все иные идентифицирующие признаки с наклейки). Также нужно детально описать состояние имущества, его стоимость, которая согласована сторонами, указать исправность оборудования, все имеющиеся повреждения. Это позволит в будущем отклонить претензии арендодателя в отношении состояния имущества.

Однако бывают более эксклюзивные случаи. Например, квартира передаётся с антикварными шкафами, кроватями, иной мебелью, а также картинами. Описать не профессионалу такое имущество бывает сложно. Поэтому в таких случаях лучше всего прибегнуть дополнительно к фотографированию имущества, с разных сторон, возможно с видеофиксацией. Данные фотографии лучше распечатать и заверить подписями сторон, чтобы не было разногласий, что данные фотографии отражают указанное в описи имущество.

Таким образом, наличие описи имущества к договору аренды – это условие, полностью зависящее от усмотрения сторон, однако, однозначно можно сказать, что в случае, если вместе с помещением передаётся имущество, которое имеет цену, наличие такого документа поможет сторонам быстрее разрешить возможные конфликты и несогласия по вопросам ответственности за состояние имущества, находящегося в помещении. Чем детальнее сделать описание, тем меньше у сторон договора аренды будет вопросов друг к другу.
 
Авторы: Шакина Виктория Анатольевна, Управляющий партнер МКА "ЮрСити", Шакин Виталий, Старший партнёр МКА «ЮрСити», адвокат, к.ю.н.